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Verband der Geschäftsmieter Wir blicken durch Geschäftsmietverträge werden immer komplexer.

Was ist die Moneyness einer Option?

Zwingende Gesetzesvorschriften und die Gerichtspraxis haben aber Vorrang vor dem Vertrag. Es gibt eine ganze Reihe von Fragen, die nur ein Mietrechtspezialist von Fall zu Fall individuell beantworten kann.

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Das wird ihm nicht leicht gemacht, auch wenn das Mietzinsniveau seit der letzten Anpassung offensichtlich gestiegen ist. So muss der Vermieter die Mietzinse von fünf identischen, vergleichbaren Mietobjekten präsentieren, die im Schnitt das von ihm verlangte Niveau erreichen.

Das ist eine fast unüberwindbare Hürde.

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Noch bessere Chancen haben Sie mit dem Argument, die aktuelle Miete verschaffe dem Vermieter bereits einen genügenden Ertrag. Dann darf die Miete nicht erhöht werden.

Häufige Fragen - die Antworten

Wie weit kann der Vermieter die Kosten für eine Sanierung auf den Geschäftsmieter überwälzen? Leider sagen die meisten Verträge, dass der Vermieter Mehrleistungen oder umfassende Überholungen während der Vertragsdauer überwälzen kann — auch bei Verträgen von befristeter Dauer und Mindestlaufdauer.

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Ohne eine solche Klausel ist die Zinserhöhung im festen Mietverhältnis ungültig, sofern Sie sie anfechten. Umstritten ist jeweils das Ausmass der Erhöhung. Eine solche pauschale Überwälzung ist aber nur bei umfassender Sanierung zulässig. Selbst dort reduzieren die Gerichte den Überwälzungssatz in vielen Fällen.

Zu welchen Nachzahlungen von Nebenkosten bin ich verpflichtet, wenn das Akonto viel tiefer war? In einem kritisierten Urteil befand das Bundesgericht, dass der Begriff "akonto" nicht auf tatsächliche Nebenkosten in der Höhe der Akontozahlungen schliessen lasse.

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Die häufig vertretene Annahme, dass der Akonto-Betrag nur bis zu einem gewissen Prozentsatz überschritten werden dürfe, vergleichbar mit einem Kostenvoranschlag, gilt damit nicht mehr.

Deshalb haben Sie bereits bei den Vertragsverhandlungen entsprechende Zusicherungen zu verlangen. Unser Tipp: Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, verlangen Sie begriff echte option Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung die letzte Nebenkostenabrechnung. Doch aufgepasst: Nur Nebenkosten, die detailliert im Mietvertrag genannt sind und nicht etwa in den AGBsind geschuldet.

Also immer die Nebenkostenabrechnung mit dem Mietvertrag vergleichen. Muss ich einen Mieter im Haus hinnehmen, auch wenn mich sein Gewerbe konkurrenziert?

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Hohe Passantenfrequenz, und selbstverständlich der Einzige der Branche in der Liegenschaft. Wehe, wenn es ein Lippenbekenntnis war. Dann kann der Geschäftsmieter nichts gegen einen neuen Konkurrenten unternehmen. Doch selbst ein Konkurrenzverbot im Mietvertrag ist ein begriff echte option Schwert. Das Bundesgericht urteilt, der Mietvertrag mit dem zweiten Mieter sei gültig und könne vom Eigentümer nicht gekündigt werden.

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Sie können also nicht den Auszug des Konkurrenten verlangen. Weil Sie Ihren Schaden im Detail beweisen müssen, und dies in der Praxis sehr schwierig ist, sollten Sie das Konkurrenzverbot mit einer Konventionalstrafe verbinden.

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Dann können Sie mindestens die Konventionalstrafe einfordern, wenn der Eigentümer unerlaubterweise einen Konkurrenten ins Haus bringt. Darf ich den Geschäftsmietvertrag während der Laufzeit auf einen Nachfolger meines Geschäfts übertragen?

Optionen im Mietvertrag

Die Vertragsübertragung kann bei Geschäftsräumen sogar erzwungen werden, ausgenommen der Vermieter weigert sich wegen Unzumutbarkeit des neuen Mieters. Bei Weiterführung der bisherigen Geschäftstätigkeit gilt eigentlich nur eine Unfähigkeit des Nachmieters, die bisherige Begriff echte option zu zahlen, als Verweigerungsgrund.

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Eine identische Solvenz wie beim bisherigen Mieter ist nicht erforderlich. Lässt sich eine Kündigung anfechten, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht? Der Käufer muss den Mietvertrag fortführen. Eine Ausnahme besteht bloss bei dringendem Eigenbedarf des Käufers. In diesem Fall bricht Kauf die Miete.

Das kann für einen Geschäftsmieter, der auf den Standort angewiesen ist, oder viel in sein Mietobjekt investiert hat, fatale Folgen haben. Um sich davor wirksam zu schützen, können Sie den Mietvertrag ins Grundbuch eintragen lassen — am besten, indem Sie gleich bei der Unterzeichnung des Mietvertrages das Eintragungsformular des Grundbuchamtes mitunterschreiben lassen.

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Darf der Vermieter bei einer Verlängerungsoption den Mietzins nach seinem Belieben festsetzen? Heisst es, dass der Vermieter den Mietzins für die Verlängerungszeit gemäss Marktverhältnissen erhöhen darf, hat er freie Hand bei fixem Vertragsende. Lehnen Sie nämlich die neue Offerte ab, scheitert die Vertragsverlängerung.

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